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Vertrag / Kündigung.

 

I. Worauf muss beim Mietvertragsabschluss geachtet werden?

  • Es gibt keine Widerrufsmöglichkeit/kein Kündigungsrecht, der Mietvertrag wird mit der Unterzeichnung wirksam
  • Zeitmietverträge, die dem Mieter keinerlei Kündigungsmöglichkeit gewähren, sind unzulässig
    ABER: Verzicht auf eine Kündigung für einen bestimmten Zeitraum sind zulässig
  • Staffelmietvereinbarungen möglich, die bereits im Mietvertrag Mieterhöhungen in bestimmten Abständen vorsehen
  • Renovierungsarbeiten sind ohne anderweitige Vereinbarungen im Mietvertrag vom Vermieter durchzuführen ABER: I. d. R. wird im Mietvertrag vereinbart, dass die Renovierungsarbeiten durch den Mieter durchzuführen sind ABER: Mieter dürfen hierdurch nicht unangemessen benachteiligt werden, sonst sind diese Klauseln unwirksam und es besteht keine Renovierungspflicht z.B. bei der Verpflichtung, die Wohnung renoviert zurückzugeben, unabhängig von der Mietdauer
  • Mängel sollten im Übergabeprotokoll festgehalten und keinesfalls als vertragsgemäß anerkannt werden

II. Welche Kündigungsfristen bestehen und welche Kündigungsmöglichkeiten gibt es?

  • der Mieter kann mit einer Frist von 3 Monaten kündigen, es sei denn, er hat darauf für einen bestimmten Zeitraum verzichtet
  • beim Vermieter verlängern sich die Kündigungsfristen nach Dauer des Mietverhältnisses, sie betragen zunächst 3 Monate, dann nach 5 Jahren 6 Monate und nach 8 Jahren 9 Monate
  • Kündigung durch Vermieter nur bei Vorliegen wichtiger Gründe:
    • Eigenbedarf: Vermieter benötigt die Wohnung für sich, Familienangehörige
    • Kündigung wegen Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung, z.B. notwendiger Abbruch des Hauses
      ABER: nicht zur Erzielung eines höheren Verkaufserlöses
    • schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters, z.B. Lärmbelästigung

Widerspruch bis 2 Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses gegen Kündigung unter Berufung auf unzumutbare Härte möglich

  • Außerordentliche, fristlose Kündigung durch den Vermieter:
    • bei Mietrückständen in Höhe von 2 hintereinander liegenden Monatsmieten oder einem 
    • Mietrückstand von insgesamt mehr als 2 Monaten
    • bei Störung des Hausfriedens, Beleidigung, unsachgemäßem Gebrauch, Gefährdung der Mieträume
  •   Fristlose Kündigung durch den Mieter bei
    • Beleidigungen, Nichtüberlassung der Wohnung, gravierenden
    • Mängeln, Gesundheitsgefährdung z.B. durch Schimmelbefall ABER: Gesundheitsgefährdung muss nachgewiesen werden
  • Räumungsklage erforderlich, wenn Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht auszieht, dann hat der Mieter die Möglichkeit
    • die Mietrückstände innerhalb von 2 Monaten nach Erhalt der Klage auszugleichen (bei fristloser Kündigung),
    • Antrag auf Gewährung einer Räumungsfrist  zu stellen
    • Vollstreckungsschutz bei unzumutbarer Härte in Ausnahmefällen möglich, z.B. bei  Suizidgefahr

III. Wie muss die Wohnung bei der Rückgabe aussehen?

  • Wohnung muss vollständig geräumt und besenrein sein, dem Vermieter müssen die Schlüssel zurückgegeben werden
  • Renovierungsarbeiten abhängig von Vereinbarungen im Mietvertrag,
  • zu empfehlen auch bei der Rückgabe: Übergabeprotokoll
    ACHTUNG: keine Mängel und deren Beseitigung anerkennen, die nicht durch den Mieter verursacht wurden
  • bei nicht ordnungsgemäßer Rückgabe: Schadensersatzanspruch des Vermieters, Verjährungsfrist beträgt 6 Monate

IV. Wann muss die Kaution zurückgezahlt werden?

  • kein sofortiger Rückzahlungsanspruch nach Rückgabe der Wohnung
  • dem Vermieter wird ein Prüfungszeitraum von bis zu 6 Monaten zugebilligt
  • außerdem besteht ein Zurückbehaltungsrecht des Vermieters wegen möglicher Nebenkostennachforderungen

 

Stand: März 2011

RAe Bullin + Weißbach  | info@anwalt-dresden.de